Afhjælpningsret efter AB 18: Hvornår bortfalder afhjælpningsretten?

Hvornår kan afhjælpningsretten fortabes?

Afhjælpningsretten er ikke ubetinget og kan fortabes. Fortabelse beror altid på en konkret vurdering af den enkelte sag, men nyere praksis illustrerer nogle klassiske scenarier. 

Et eksempel er, hvor entreprenøren slet ikke forholder sig til bygherrens reklamation eller fristfastsættelse for udbedring. I afgørelsen TBB 2020.407 blev entreprenøren anset for at have mistet afhjælpningsretten, fordi entreprenøren slet ikke reagerede på en frist fastsat af bygherren. 

Af andre eksempler kan nævnes, at afhjælpningsretten kan fortabes, hvis entreprenørens afhjælpningsforslag eller afhjælpningsforsøg reelt ikke er egnet til at afhjælpe manglen.

I afgørelsen TBB 2025.920, der blandt andet vedrørte mangler ved nogle vinduer, havde entreprenøren fremsat et afhjælpningsforslag for vinduerne, som bygherren havde afvist. Voldgiftsretten fandt efterfølgende, at forslaget ikke var tilstrækkeligt til at afhjælpe manglen. Afhjælpningsretten var derfor bortfaldet.

I afgørelsen TBB 2025.509, anerkendte entreprenøren ved afleveringsforretningen mangler og lovede afhjælpning, men udbedringen blev ikke gennemført. Løsningsforslagene blev desuden efterfølgende vurderet uegnede i rettens afgørelse. Retten fandt derfor, at entreprenøren havde fortabt afhjælpningsretten.

Også i TBB 2025.746 bortfaldt entreprenørens afhjælpnings ret. Det skete, fordi entreprenøren kun anerkendte en mindre del af manglerne ved de udførte gulve og vægge på byggeriet og hertil gennemførte et utilstrækkeligt afhjælpnings forsøg, som ikke løste samtlige mangler.

Ovenstående praksis viser, at mangelfulde, utilstrækkelige eller urealiserede afhjælpningsforsøg kan føre til fortabelse af afhjælpningsretten.

Entreprenøren kan som udgangspunkt ikke både afvise ansvar for en mangel og samtidig fastholde retten til selv at afhjælpe. Det indebærer også, at entreprenøren ikke kan nøjes med at tilkendegive, at entreprenøren vil afhjælpe, hvis entreprenøren måtte blive pålagt ansvar for manglen ved dom eller kendelse i en senere sag.

Der kan dog i konkrete sager være nuancer til dette udgangspunkt, idet udbedring af visse af entreprenøren anerkendte mangler kan være afhængig af, at retten først tager stilling til bestridte mangler. Det illustreres af afgørelsen TBB 2013.368, hvor entreprenøren havde bestridt bygherrens angivelse af, at et udført pudslag helt generelt ikke var udført i overensstemmelse med aftalen, men derimod havde entreprenøren anerkendt en efterfølgende reklamation fremsat under sagen om, at bl.a. tykkelsen af pudset visse steder skulle laves om. Retten fandt, at entreprenøren under disse omstændig heder havde bevaret afhjælpningsretten for den anerkendte mangel. 

Fastsætter bygherren meget korte frister for afhjælpning af mangler, selvom afhjælpning ikke har hastende karakter, eller undlader bygherren helt at give entreprenøren mulighed for at afhjælpe, fortabes afhjælpningsretten ikke. Som konsekvens kan bygherrens økonomiske krav reduceres til det beløb, der svarer til entreprenørens sparede udgifter ved ikke selv at afhjælpe, hvilket som nævnt typisk er meget lavere end udgifterne ved at få en anden entreprenør til at afhjælpe.

Offergrænseregel

Endelig indeholder AB 18 en offergrænseregel. Entreprenørens afhjælpningspligt og bygherrens adgang til at lade udbedring udføre for entreprenørens regning bortfalder, hvis afhjælpning vil være forbundet med uforholdsmæssigt store udgifter for entreprenøren.

Vurderingen sker under hensyn til bygherrens interesse i, at aftalen opfyldes. Bygherren bevarer dog i alle tilfælde retten til et passende afslag i entreprisesummen, også hvor offer grænsen medfører bortfald af afhjælpningspligten.

Sammenfattende bemærkninger 

Sammenfattende kan det noteres, at bygherren skal  reagere hurtigt og konsekvent, når der konstateres mangler: Reklamér skriftligt, beskriv manglerne klart og fastsæt en rimelig frist for afhjælpning, der passer til manglens karakter. Samtidig bør bygherren løbende dokumentere manglerne med fotodokumentation, entreprenørens tilbagemelding, og eventuelle utjenlige afhjælpningsforsøg, så forløbet står tydeligt, hvis der opstår uenighed, og der skal kræves afslag i entreprisesummen.

Entreprenøren bør på sin side hurtigt og skriftligt tage stilling til reklamationen, herunder anmode om en besigtigelse af de påberåbte mangler, og herefter tydeligt anerkende eller afvise manglerne med en begrundelse. Hvis entreprenøren vil afhjælpe, skal fremsatte forslag og forsøg på afhjælpning være egnede til reelt at løse manglerne og gennemføres som lovet, da passivitet eller utilstrækkelig afhjælpning kan føre til fortabelse af afhjælpningsretten.