Ny landsretsdom om lejers retsstilling ved leje af lejemål på forureningskortlagt ejendom

Baggrunden for sagen

Den omtvistede ejendom blev kortlagt som forurenet på V2-niveau i 2004, idet der var konstateret forurening fra et tidligere renseri beliggende i en af ejendommens bygninger.

Ejeren af ejendommen (udlejer) modtog i forbindelse med kortlægningen af ejendommen som forurenet meddelelse fra myndighederne om, at ejeren skulle underrette eventuelle lejere af lokaler på ejendommen om kortlægningen og konsekvenserne heraf.

I 2005 indgik ejeren en lejekontrakt med to lejere vedrørende leje af en på ejendommen beliggende villa med tilknyttet have.

Det var ubestridt i sagen, at udlejer ikke underrettede lejerne om, at lejemålet var beliggende på en forureningskortlagt ejendom, og at lejerne ikke på anden måde var blevet bekendt hermed.

Efter lejerne var fraflyttet ejendommen i 2013, blev lejerne bekendt med, at ejendommen havde været kortlagt som forurenet. Lejerne rejste på den baggrund krav om forholdsmæssigt afslag i lejen, svarende til halvdelen af den erlagte leje i perioden 2005-2013.

Sagens udfald

Byretten tilkendte lejerne et forholdsmæssigt afslag i den erlagte leje på kr. 100.000, svarende til ca. 1/8-del af den erlagte leje i lejeperioden.

Sagen blev herefter indbragt for Østre Landsret af udlejer og kontraanket af lejerne.

Ved Østre Landsret fik udlejer indledningsvis medhold i, at tilsidesættelse af oplysningsforpligtelsen i henhold til jordforureningsloven ikke kan danne grundlag for et krav om forholdsmæssigt afslag. Endvidere fik udlejer medhold i, at kortlægningen af ejendommen som forurenet ikke udgør en mangel i lejeretlig forstand.

Østre Landsret foretog herefter en konkret bevisvurdering af forholdene omkring lejemålet og ejendommen, herunder de konstaterede forureningsværdier sammenholdt med miljøstyrelsens vejledninger, embedslægens udtalelser og forholdene ved forureningskilden ved det tidligere renseri. På den baggrund fandt Østre Landsret ikke, at lejerne havde løftet bevisbyrden for, at lejemålet havde været behæftet med mangler, der kunne begrunde et forholdsmæssigt afslag i lejen.

Byrettens dom blev herefter ændret således, at udlejer blev frifundet.

Lund Elmer Sandagers bemærkninger til dommen

Advokat, Mathias Toxværd repræsenterede udlejer i sagen, og Østre Landsrets dom er efter hans opfattelse korrekt og i overensstemmelse med almindelig obligationsret.

Dommen viser for det første, at en oplysningsforpligtelse – hvad enten der er tale om en lovfæstet oplysningspligt eller den almindelige loyale oplysningsforpligtelse – er et forhold, der skal vurderes som et ansvarsgrundlag. Det er således ikke et forhold, der i sig selv kan udgøre en mangel.

Dertil kommer, at et væsentligt hensyn bag en udlejers oplysningspligt i henhold til jordforureningsloven er at sikre, at lejerne/brugerne af ejendommen er bekendt med jordforureningslovens regler om håndtering af den forurenede jord. Formålet med oplysningspligten er således ikke isoleret set et hensyn til lejerne, men også et samfundsmæssigt hensyn. Dette forhold bør indgå ved vurderingen af oplysningspligten som ansvarsgrundlag.

Dommen viser for det andet, at kortlægningen af en ejendom som forurenet er en formalitet vedrørende ejendommen. Påberåbelse af forurening som en mangel forudsætter, at der i realiteten er forurening i et omfang, der forringer det lejedes værdi/brugsværdien af det lejede (jf. lejelovens § 11, stk. 2/erhvervslejelovens § 18, stk. 2).

Idet omfang at der konstateres jordforurening på en ejendom, kortlægges hele matriklen som forurenet, uanset hvorpå ejendommen forureningen er konstateret. Det er således nødvendigt at foretage en vurdering af, om kortlægningen relaterer til den del af ejendommen, som udgør lejemålet.

Dertil kommer det forhold, at der i et lejemål kan påvises en koncentration af et forurenende stof, ikke i sig selv kan føre til, at lejemålet kan anses for behæftet med mangler, hvis ikke den pågældende koncentration kan antages at medføre en sundhedsmæssig risiko eller lignende ved ophold i lejemålet. Det er således væsentligt at foretage en konkret vurdering af typen og koncentrationen af det forurenende stof, samt de mulige følgevirkninger heraf.