COVID-19 i erhvervslejeforhold

Hvem bærer risikoen?

I erhvervslejeforhold er der aftalefrihed i forhold til risikoen for lejemålets anvendelse, og i de fleste lejekontrakter vil der være aftalt særlige vilkår, fx at lejeren selv bærer risikoen for lejemålets anvendelse, eller at udlejer ikke bærer risikoen for eventuelle påbud eller forskrifter fra offentlige myndigheder.

Det vil dog være de færreste erhvervslejekontrakter, hvor et scenarie som den foreliggende COVID-19-situation er direkte reguleret.

Derfor vil det være den konkret vurdering for hvert enkelt lejeforhold, hvor lejemålets anvendelse og de enkelte lejekontraktsvilkår spiller ind, herunder om lejemålet er omfattet af myndighedernes forbud mod større forsamlinger og forbud mod adgang til og restriktioner for visse lokaler.

Er lejer forpligtet til at holde lejemålet åben?

I henhold til erhvervslejeloven er en lejer af en butik, et hotel, en restauration og lignende forpligtet til at ”holde forretningen åben og i forsvarlig drift i sædvanligt omfang”.

Det er klart, at både lejere og udlejere er forpligtet af myndighedernes påbud om, at restaurationer (hvor der serveres mad til indtagelse på salgsstedet), indkøbscentre, stormagasiner, arkader, basarer, sports- og fritidsaktivitetssteder, herunder spillehaller, lege- og badelande, svømmehaller, træningscentre, teatre og biografer, samt tatovør-, piercing-, spa-, kropspleje-, skønheds- og massageklinikker, solarier og frisører, skal holde lukket.

Det vil derfor ikke være en misligholdelse fra lejers side, at påbuddet efterkommes, og lejemålet ikke holdes åben og i drift. En lukning vil derfor som udgangspunkt ikke kunne medføre ophævelse af lejemålet fra udlejers side.

Tilsvarende må det antages, at lejer under hensyntagen til forbuddets midlertidige karakter, heller ikke vil være berettiget til at ophæve lejemålet, uanset hvem af parterne der bærer risikoen for lejemålets an-
vendelse.

For så vidt angår de lejeforhold, der ikke er omfattet af myndighedernes forbud mod større forsamlinger og forbud mod adgang til og restriktioner for visse lokaler, vil der være tale om en frivillig lukning af lejemålet, og dermed principielt en misligholdelse fra lejers side. Det er dog tvivlsomt, om udlejer henset til den generelle samfundsmæssige situation vil være berettiget til at ophæve lejemålet som følge heraf.

Er lejer forpligtet til at betale leje?

Udgangspunktet er, at lejer er forpligtet til at betale leje rettidigt, med mindre lejeren konkret er helt eller delvist frigjort fra denne forpligtelse. Der gælder således ikke nogen formodning om, at lejer kan undlade at betale leje som følge af den nuværende samfundsmæssige COVID-19-situation.

Ved vurderingen af om lejeren konkret kan anses for helt eller delvist frigjort for forpligtelsen til at betale leje, er det afgørende, om lejemålet retligt lider af en ”mangel”. Hvorvidt der er tale om en ”mangel” afhænger af, om lejemålet er i den stand, som lejeren efter retsforholdet mellem lejeren og udlejeren kan kræve. Der er tale om en retlig vurdering, og det er uden betydning, at begge parter er uden skyld i den nuværende samfundsmæssige situation.

For så vidt angår de lejeforhold, der ikke er omfattet af myndighedernes forbud mod større forsamlinger og forbud mod adgang til og restriktioner for visse lokaler, vil udgangspunktet være, at der ikke foreligger en mangel, og at lejeren derfor er forpligtet til at betale leje, uanset om lejeren har valgt at lukke lejemålet. Det forhold, at lejeren måtte være i likviditetsmæssige problemer som følge af lukningen, kan ikke frigøre lejeren fra forpligtelsen til at betale leje.

For så vidt angår de lejeforhold, der er omfattet af myndighedernes forbud, vil der være tale om en konkret vurdering, herunder hvem af parterne der bærer risikoen for lejemålets anvendelse, og i hvilket omfang anvendelsen af lejemålet er påvirket af forbuddet.

Hvad skal man gøre som lejer/udlejer?

Helt grundlæggende er det vores anbefaling, at parterne går i dialog om de udfordringer, som den nuværende samfundsmæssige situation medfører, med henblik på at finde en fælles løsning.

Ligesom mange lejere har mistet indtjening, og dermed vil have svært ved at betale deres leje rettidigt, er mange udlejere afhængige af at modtage betaling af lejen, for at kunne betale terminsydelser, driftsomkostninger mv. Parterne har således som udgangspunkt en gensidig interesse i at finde en løsning, som fører begge parterne gennem den nuværende samfundsmæssige situation.

Under alle omstændigheder kan det ikke anbefales, at man som lejer undlader at betale leje uden forudgående aftale med udlejer. Såfremt man helt eller delvist anser sig for frigjort for forpligtelsen til at betale leje, bør lejer gøre udtrykkeligt opmærksom herpå i forbindelse med lejebetaling og tage forbehold for krav om tilbagebetaling.

Har du spørgsmål til din situation som udlejer eller lejer, står vi naturligvis til rådighed.